2022. 2. 15. 00:11ㆍ카테고리 없음
■ 지분제와 도급제, 재건축 투자 시 더 유리한 방식은?
▶ 건설사가 재건축 사업을 수주할 때 지분제와 도급제 중 하나로 사업 방식을 정합니다. 지분제는 시공사가 개발 이익을 제공하고 사업 이익은 물론 위험까지도 부담하는 사업 방식이며, 도급제는 사업의 이익과 위험요인은 재건축 조합에 귀속시키고 시공사는 단순 공사만 하는 방식입니다.
♣ 도급제란?
▶ 도급제는 사업시행자인 조합이 공사를 발주하면서 시공사가 입찰 시에 가격을 제시하는 방식입니다. 즉, 건축연면적당 공사비를 제시하고 계약을 하는 방법입니다.
▶ 도급제의 경우 시공사는 단순히 건축비를 받고 공사를 하면 되는 것입니다. 도급제의 경우에 공사 단가의 조정은 일반적이며, 주로 시간이 경과됨에 따라 물가의 변동을 기준으로 하며, 이 외에도 마감재의 변경이나 건축계획 변경 등의 경우에도 조정을 하게 됩니다.
▶ 도급제는 사업의 이익과 위험요인은 재건축 조합에 귀속시키고 시공사는 단순 공사만 하는 방식으로 건축 공사의 일반적인 발주 방식입니다.
▶ 도급제라고 하더라도 시공사의 지위와 역할은 단순히 공사를 수행하는 데 그치지 않고 사업 전반에 걸쳐 있습니다. 사업비의 대여와 조달, 분양에 대한 업무, 미분양 시설에 대한 처리와 조합원의 이주와 입주 등 전체 사업 과정에서 많은 역할을 하게 됩니다.
♣ 지분제란?
▶ 지분제의 경우에는 조합이 공사를 발주하면서 시공사가 조합원들이 무상으로 받게 될 신축 아파트의 면적을 제시하고 그 면적(통상은 이를 무상지분이라고 합니다)을 기준으로 계약을 체결하게 됩니다.
▶ 지분제의 경우에도 시공사를 선정하는 시기를 기점으로 지분을 제시하기 때문에 사업 지연, 마감재 변경, 건축계획의 변경과 같은 경우에는 지분의 조정을 하게 됩니다. 이런 지분 조정은 도급제의 공사비 조정과 같은 것이라 할 수 있습니다.
▶ 지분제 사업의 경우 시공사의 역할은 모든 사업을 시공사의 책임으로 시행하고, 조합원에게 약속한 지분을 제외한 나머지의 손실 혹은 이익은 시공사의 몫이 되는 것입니다. 하지만 지분제의 경우에도 사업시행자는 변함없이 조합이며, 조합원의 총회와 의결은 사업시행인가, 관리처분 등 모든 단계에서 도급제와 다르지 않습니다.
▶ 지분제는 시공사가 조합원에게 무상지분율만큼 확정된 개발 이익을 제공하고 사업 이익은 물론 위험까지 부담하는 사업 방식입니다. 따라서 주택시장이 좋을 경우 건설사의 이익은 커지지만 반대일 경우에는 위험이 커집니다.
▶ 지분제는 지분을 어떻게 정하는가에 따라 확정 지분제와 변동 지분제로 나누어집니다. 확정지분제는 계약 시점에 조합원의 지분 보상률을 확정하는 것입니다. 반면 변동 지분제는 사업 시행에 따라 용적률 변화, 이주 기간의 지연 여부, 투자 가격 평가 결과 등에 따라 지분을 변동할 수 있도록 하는 계약 형태입니다.
♣ 확정지분제란?
▶ 지분제 사업방식에서도 지분 조정이 나타나자 이를 방지하기 위하여 사용되는 방법이 확정지분제라는 것입니다. 확정지분제는 지분제의 지분 조정에 따른 지분 하락을 방지하기 위하여 시공사가 입찰 시점에 제시한 지분을 어떤 경우에서도 변경하지 못한다는 의미로 사용됩니다.
▶ 하지만 정작 확정지분제로 계약을 체결하고 이를 끝까지 유지하기는 현실적으로 어려움이 있는 것이 사실입니다. 확정지분제 또한 지분의 확정이 아니라는 것은 이미 드러난 사실이라 할 수 있습니다.
■ 확정 지분제 역시 추가 부담금에서 자유로울 수 없습니다. 대부분의 조합원들이 확정 지분제가 되면 추가 부담금은 없을 것으로 생각합니다. 하지만 실제로는 용적률 및 세대수, 사업 소요 기간 등 구체적인 사업 계획이 확정되지 않은 상태에서 모든 부담금이 확정될 수 없기 때문에 계약서상에는 추가 부담금에 대한 사항을 삽입하는 경우가 있습니다.
▶ 시공사들은 확정 지분제로 계약을 했더라도 위험부담을 100% 안고 가지는 않습니다. 그래서 사업 계획 변경, 사업 기간의 지연, 마감재 변화에 따른 추가 공사비 등에 관한 사항들을 계약서 부관 사항으로 정하기도 합니다.
▶ 건설사의 입장에서 보면 도급제 혹은 지분제, 그리고 확정지분제의 경우라 해도 회사가 커다란 손실을 감내하면서 계약을 유지하기 어려울 것입니다. 계약을 유지하는 것이 손실을 초래할 것이라고 판단될 경우 계약서에 정해진 공사비 혹은 지분의 조정을 요구하게 될 것입니다.
▶ 그리고 시공사의 손실을 보존할 수 없다면 사업은 장기간 지연될 것이 분명합니다. 확정지분제의 경우도 크게 다르지 않습니다. 확정 지분에 대해서 조정을 요구하고 지분 조정이 관철되지 않아 대규모 손실이 불가피하다고 판단될 경우 사업 자체에서 철수하는 것도 시공사에서는 대안이 될 수 있기 때문입니다.
♣ 조합원의 입장에서는 도급제와 지분제가 어떤 차이가 있을까요?
▶ 조합원들은 사업 시작 시점에서 자신의 무상지분을 확인할 수 있다는 측면에서는 지분제가 훨씬 좋아 보이는 것이 당연하다고 생각됩니다. 그렇지만 지분제가 조합원에게 가장 많은 이익을 보장해 주지는 않는다는 것을 간과해서는 안 됩니다.
▶ 도급제의 경우에는 시공사 선정 시에 조합원 개인의 무상지분을 명확하게 알 수 없다는 것이 큰 위험 요인으로 느껴질 것입니다. 그렇지만 도급제이기 때문에 조합원에게 손실이 있을 수 있다는 걱정은 사실과 다를 수 있습니다. 앞에서 살펴보았듯이 도급제, 지분제 또는 확정지분제와 상관없이 시공사에게 손실을 떠넘기게 할 방법은 많지 않기 때문입니다.
▶ 계약방법이 지분제이든 도급제이든 조합원의 지분이 확정되는 시기는 똑같습니다. 사업이 정상적으로 추진되고 관리처분이 완료되면 조합원의 지분은 확정되는 것입니다. 설령 도급제 방식으로 계약을 체결하였더라도 관리처분이 끝나면 지분제 형태가 되는 것입니다.
■ 주택시장 활황기에는 재건축 기대수익이 높아지면서 건설사들이 지분제를 선호하지만, 주택시장 침체기에는 지분제보다는 도급제를 선호하는 경우가 많습니다. 주택 가격 하락에 대한 위험을 부담하기보다는 안정적인 수익을 받는 것이 유리하기 때문입니다.
■ 과연 어떤 방법으로 시공사를 선정하고 계약을 체결하는 것이 조합원에게 가장 유리한 것일까요?
▶ 투자자 측면에서 본다면 안정성은 도급제가 높고, 위험도를 고려한 수익성은 지분제가 높을 수 있습니다.
▶ "주택시장 상승기"에는 주택 가격 상승에 대한 이익을 재건축 조합이 가져가는 계약 형태인 "도급제"가 유리하지만, 높은 위험을 감수할 수 있는 투자자라면 높은 수익을 기대할 수 있는 지분제가 유리할 수도 있습니다.
▶ "주택 가격 하락기"에는 "지분제"가 유리합니다. 하락에 대한 손실을 시공사와 나누어서 부담하기 때문에 개별 조합원이 부담해야 하는 부담금은 낮아질 수 있습니다.
▶ 투자자 입장에서 시장 상황에 따라 유리한 계약 형태를 구별할 수 있어야 합니다. 결국은 시장 흐름을 적절히 판단하는 것이 관건이 되는 경우가 많습니다.
▶ 주택 가격이 하락하고 재건축 사업의 사업성이 나빠질 경우 어떤 방식이든 추가 부담금은 증가할 가능성이 높으므로 투자 시 늘어날 수 있는 우발채무를 손익 계산에 넣어야 합니다.
▶ 또한 조합원들에게 유리한 방법 중 하나는 시공사의 경쟁을 더 많이 유도할 수 있는 방식이 될 것입니다. 경쟁을 유발할 수 있는 방법은 시공사 선정 시기와 사업지 위치, 그리고 사업내용에 따라 다를 것입니다. 어떤 사업방식이 항상 시공사의 경쟁을 더 많이 유도한다고 할 수는 없는 것입니다.
▶ 시공사와의 계약 방법 못지않게 조합원의 이익을 가장 많이 확보하는 지름길은 신속한 사업추진과 조합 집행부의 투명하고 정직한 업무처리, 그리고 조합원의 지지가 결합되는 것입니다.
