오피스텔 대출 규제, 오피스텔 분양권 전매자는 DSR 적용!

■ 오피스텔은 청약통장이 필요없고 대출 규제에서도 비교적 자유로워 그동안 '규제 무풍지대'로 여겨졌습니다.

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■ 아파트 대체재로 부상하면서 시장이 달아오르자 2020년 7·10대책에서 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함하고, 올해부터는 오피스텔 등 비주택담보대출도 DSR 40% 규제를 적용하기로 하면서 상황이 바뀌고 있습니다.

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▶ 올해 1월부터는 개인별 총 대출액이 2억원을 초과한 차주는 DSR 40% 규제를 받고, 오는 7월부터는 대출액 기준이 1억원으로 줄어듭니다. 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용되는 것입니다.

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▶ DSR은 차주(개인)가 연 소득 대비 상환해야 할 원리금 비율입니다. 주택담보대출 한도만 계산하는 주택담보대출비율(LTV)과 달리 신용대출, 카드론 등 모든 금융권의 대출 원리금 부담을 보는 포괄적 개념입니다.

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▶ DSR이 도입되면 기존에 받았던 대출이 많거나 연소득이 적은 사람들은 불리해집니다. 담보 · 연소득 · 부채 상태가 똑같아도 올해부터 대출 한도가 작년보다 크게 줄어들기 때문입니다. 특히 오피스텔, 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등 비주택 담보대출도 올해 1월부터 차주별 DSR 규제를 적용합니다.

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▶ 작년에는 5억원짜리 오피스텔을 살 경우 기존에 받은 대출이 2억원이 넘어도 오피스텔 대출이 최대 3억5000만원까지 나왔습니다. 개인별 DSR 적용이 없었고 작년까지 오피스텔은 지역에 상관없이 LTV 최대 70%까지였기 때문입니다. 하지만 이제는 총 대출 2억원이 넘으면 DSR 40%가 적용돼서 대출이 크게 줄어들게 됩니다.

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▶ 대출 산정 만기도 비주택담보대출의 경우 10년에서 8년으로 단축됩니다. 만기가 줄어들면 DSR 계산 시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 이렇게 되면 오피스텔은 '최고 LTV 70%'까지 대출이 가능했던 장점이 사라지게 되는 것입니다. 올해 오피스텔 대출가능금액은 전년에 비해 70% 이상(차주 상황에 따라 상이) 줄어들 가능성도 있다고 합니다.

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■ 금융권 관계자는 "오피스텔의 경우 만기 8년으로 2억원 이상 대출받으려 해도 1금융권 DSR 40%, 2금융권 DSR 50%을 적용하고 부부합산 소득이 거의 안 된다고 가정하면, 연봉 5000만원에 기존 대출이 없어도 오피스텔 대출로 2억원 이상은 절대 못 받게 된다"고 말했습니다. 이어서 "만약 기존에 받은 대출이 있어서 총 대출 2억원이 넘으면 대출이 더 적게 나온다"며 "아파트가 너무 비싸고 대출이 안되서 주거용 오피스텔로 신혼살림을 시작하려는 분들도 많을텐데, 오피스텔은 대출이 거의 불가능 하다고 보면 될 것 같다"고 설명했습니다.

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♣ 2022년 1월전까지 입주자 모집공고를 낸 단지의 경우에는 DSR 규제가 적용되지 않아 LTV 70% (실거래가 70% 대출) 이용이 가능 합니다. 즉 2022년 1월 이전 까지 새로 분양하는 오피스텔의 경우는 DSR 규제가 적용되지 않기 때문에 입주 시점에 잔금대출 이용하는데 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

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▶ 지금까지는 분양가의 10% 금액만으로 준공 시기 까지 소액투자로 끌고 가는게 가능 했었습니다. 괜찮은 분양물건 있으면 한 채 분양권을 받아서 잔금을 대출로 납입하고 시세차익을 거두거나 전 · 월세를 주는게 가능 했지만, 이제는 잔금을 대출할 수 있는 소득요건(DSR)이 되지 않는다면 아파트처럼 자기 자본이 없는 사람들은 투자할 기회 조차 사라지게 되는 것입니다.

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♣ 2021년 12월 31일까지 오피스텔 분양권을 계약한 사람들은 DSR 규제를 받지 않지만, 기존에 오피스텔을 보유한 소유자는 DSR을 적용받습니다. 그리고 기존 오피스텔 분양권을 최초 분양 계약자에게서 매수한 경우에 매수자는 DSR을 적용받습니다.

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□ 차주단위DSR 2단계 시행일(‘22.1월) 이후 신규취급된 대출은 2억원 초과시 원칙적으로 차주단위DSR 적용대상

 

□ 다만, 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고*가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용

 

* 입주자모집공고(분양은 입주자모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가

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□ 따라서, 차주단위DSR 2단계 시행전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급시, 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주단위DSR 적용대상이 아님

 

■ 정부의 계속된 부동산 규제 정책으로 올해 들어 아파트 매매 열기가 한층 꺾인 가운데 상대적으로 투자 여건이 괜찮다는 인식으로 인해 각광받던 오피스텔 거래마저도 하향세를 보이고 있습니다.

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▶ KB경영연구소가 발표한 ‘월간 KB 부동산 시장 리뷰’에 따르면 1월 서울 오피스텔 시세지수 변동률은 전년 동월 대비 9.3%를 기록해 지난해 12월 9.9%에 비해 감소했다고 합니다. 갈 곳 없는 부동산 투자금의 피난처로 꼽혀온 오피스텔마저 하락 조짐이 보이면서 묻지마 투자로까지 불렸던 오피스텔 투자 열풍이 계속되느냐 마느냐 기로에 처해 있는 상황입니다.

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■ 2021년 전국 오피스텔 매매거래 총액이 13조6500억 원을 기록했습니다. 전기인 2020년 10조6000억 원보다 3조500억 원 증가했고 이는 2006년 이래 연간 최대 규모입니다.

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▶ 가구의 분화 현상 및 1~2인 가구 증가로 도심 속 소형 주거시설에 대한 관심이 꾸준한 편입니다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 원격 및 유연, 재택근무의 일상화로 주거와 오피스 간 경계가 모호해지고 오피스텔을 주거 목적으로 사용하는 소비자도 늘고 있기 때문이라고 합니다. 여기에 아파트보다 청약 · 세금 · 대출 규제가 약하다는 인식이 오피스텔로의 틈새 투자 가능성을 높였습니다.

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▶ 실제 2021년 매매로 거래된 오피스텔의 호당 평균 가격은 전기(2억1709만 원)보다 178만 원 상승한 2억1887만 원을 기록했다고 합니다. 오피스텔이 밀집한 수도권의 경우 인천은 2021년 1억9250만 원으로, 2020년 1억7664만 원보다 호당 평균 매매가격이 1586만 원 상승했다고 하네요. 같은 시기 광주(2837만 원)와 세종(1311만 원), 대전(902만 원), 부산(859만 원), 울산(829만 원) 등도 전기보다 2021년 호당 평균 매매가격이 오름세를 나타냈다고 합니다.

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▶ 그러나 앞으로의 투자 환경은 녹록지 않을 전망입니다. 지난해 하반기부터 이어지고 있는 기준금리 인상과 연초 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 본격화로 자금 조달 및 대출 이자 부담이 점차 커지고 있는 상황입니다.

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▶ 오피스텔도 상품성과 입지에 따라 투자 성패가 갈리는 양극화 양상을 피할 수 없을 것이라는 의견도 있습니다. 과열 양상을 보인 오피스텔 분양 시장에 대해 정부가 법규 강화를 시사하며 향후 바뀔 제도와 환경을 검토한 보수적인 자산관리가 필요한 시점이기 때문이라고 하네요.

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▶ 지난해 오피스텔 거래 시장의 인기가 분양 시장의 청약 열기로 옮겨 붙으며 일부 과열된 사업지는 단기 차익 목적의 분양권 전매가 기승을 부렸고, 시행사가 수분양자의 청약 신청금을 빨리 되돌려주지 않는 환불지연 문제를 낳기도 했습니다.

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▶ 이에 정부는 2월 3일 오피스텔 수분양자의 권리 보호와 분양 시장 질서 확립 등을 위해 건축물 분양제도를 아파트 수준으로 대폭 개선하겠다고 밝혔습니다.

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■ 오피스텔 분양 제도 개선 방향은?

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▶ 오피스텔 분양과 관련해 정부의 제도 개선 방향은 크게 세 가지입니다.

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▶ 첫째, 청약신청금 규정이 구체화될 예정입니다. 오피스텔은 아파트 청약과는 달리 청약통장을 사용하지 않고 입출금이 자유로운 계좌에서 청약금을 예치(출금)해 청약합니다. 청약에 낙첨됐거나 미계약할 경우 청약금은 전액 환불(반환)됩니다. 하지만 청약신청금의 환불 기한 등에 대한 세부 규정이 없다 보니 일부 분양 사업지는 환불지연 등의 문제를 일으켰고 향후 이와 같은 상황이 재발하지 않도록 수분양자를 선정하면 7일 이내(공휴일 제외)에 청약 신청금을 환불하도록 관련 제도의 개선이 추진됩니다.

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▶ 둘째, 거주자 판단 기준일이 바뀔 예정입니다. 투기과열지구 또는 조정대상지역(이하 ‘규제지역’이라 함)에서 분양 건축물의 20% 범위에서 우선 분양받는 해당 지역의 거주자를 판단하는 기준일을 분양신고일에서 아파트 등 주택과 같이 분양광고(입주자모집공고)일로 개선해 수분양자의 혼동을 방지토록 합니다.

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▶ 셋째, 인터넷 청약 의무 대상의 확대입니다. 앞으로 규제지역에서 오피스텔 등을 50실 이상 분양하는 경우 한국부동산원의 ‘청약홈’ 청약이 의무화됩니다. 현재는 300실 이상의 오피스텔에만 인터넷 청약의무가 적용되고 있습니다. 관련 청약 절차가 강화되면 양성화에 따라 분양 과정상 부조리 의혹 등이 크게 감소할 전망입니다.

10. “차주단위DSR 2단계 시행 전 분양”받은 사람들도 잔금대출 취급시 총대출액이 2억원을 초과한다면 차주단위DSR 적용대상인지? ※ 예시 : ‘21.5월 입주자모집공고 및 분양 → ’22.1월 차주단위DSR 2단계 시행 → ‘24.1월 잔금대출 3억원

□ 차주단위DSR 2단계 시행일(‘22.1월) 이후 신규취급된 대출은 2억원 초과시 원칙적으로 차주단위DSR 적용대상

 

□ 다만, 잔금대출은 시행일 전까지 입주자모집공고*가 있었다면 입주자모집공고일 당시 규정을 적용

 

* 입주자모집공고(분양은 입주자모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가

 

* 차주단위DSR 적용대상

	21.7월 전	1단계(‘21.7월)	2단계(‘22.1월)	3단계(‘22.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총대출액 2억원 초과 (①/② 유지)	총대출액 1억원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과

ㅇ 이는 잔금대출 차주의 분양당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로, 이전 주담대 관련 규제변경시에도 계속 견지해왔던 방식

 

□ 따라서, 차주단위DSR 2단계 시행전 입주자모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급시, 총대출액이 2억원을 초과하더라도 차주단위DSR 적용대상이 아님

9. 총대출이 2억원을 초과한 상황에서, “전세대출이나 중도금대출”을 신규로 신청할 경우 차주단위DSR이 적용되는지?

 

□ 내년부터는 원칙적으로 해당 차주가 보유한 모든 가계대출의 합이 2억원을 초과하면 차주단위DSR 적용 대상 차주로 분류

 

ㅇ 향후 추가대출 신청시 ①DSR이 이미 40%을 초과했거나

②추가대출로 DSR이 40%을 초과하게 되면 추가대출 불가능

 

□ 다만, ①/②에도 불구하고 신청한 추가 대출이 다음에 해당할 경우 DSR 수준에 관계없이 대출취급 가능

 

① 소득 外 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출

 

② 정책적 필요성에 따라 취급한 대출

 

③ 소액 대출 등 적용실익이 크지 않은 대출 등