2022. 3. 7. 22:55ㆍ카테고리 없음
■ 누구나 안정적으로 돈을 모으고, 나와 가족의 노후를 대비하고 싶은 꿈을 갖고 있습니다. 그런데 은행 이자는 너무 낮고 집값은 계속 올라 집을 사서 자산을 불리기가 쉽지 않습니다. 임대 사업으로 노후를 대비하고 싶어도 우리나라에서는 세금과 규제 때문에 힘들고, 주식을 해보려고 해도 새롭게 공부하는 것이 어렵고 변동성이 두렵습니다.
■ 해외 리츠에 투자하면 미국, 일본, 싱가포르, 독일 등 선진국의 임대주택사업자가 될 수 있습니다. 이런 나라에는 매우 좋은 도심 아파트의 임대주택 리츠가 나와 있어서 잘만 고르면 세계 최고의 도시에 있는 최고급 아파트의 임대 사업자가 될 수 있습니다.
♣ 리츠[ REITs ]란?
▶ 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로 부동산투자신탁이라는 뜻입니다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본 · 지분(Equity)에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사합니다. 주로 부동산개발사업 · 임대 · 주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분입니다.
▶ 리츠는 설립 형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분됩니다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정 기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고팔 수 있습니다. 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지되어 있습니다.
▶ 리츠의 특징은 주식처럼 10만 원, 100만 원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있다는 것입니다. 또한 부동산이라는 실물 자산에 투자하여 가격이 안정적입니다.
▶ 주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익 또한 부동산의 임대료에서 발생하기 때문에 예금이나 채권보다는 높은 수익을 올리면서 안정적인 운영을 원하는 투자자들에게 인기가 많습니다.
■ 리츠는 부동산이지만 소액으로 전 세계에 있는 우량 빌딩에 투자할 수 있습니다. 리츠는 부동산이므로 장기적인 수익률이 우량 빌딩과 비슷합니다. 배당도 미국 리츠 평균 약 4%에 달하고(2007～2018), 배당 포함 수익률은 연 8～12%(40년간, 2019. 6. 기준) 정도입니다. 샌프란시스코의 한 아파트는 방 1개, 화장실 1개 기준으로 월 3,974달러(1달러당 1,200원 환율 기준으로 약 480만 원)의 임대료를 받을 수 있다고 합니다.
■ 가장 좋은 점은 이 아파트를 자신이 직접 관리하지 않아도 된다는 것입니다. 그리고 복잡한 세금과 규제 문제도 없습니다. 선진국의 개인투자자뿐 아니라 자산가, 펀드매니저, 대형 연기금 등이 리츠에 많이 투자한다고 합니다.
■ 미국의 전체 임대주택 비중은 전체 거주하고 있는 집의 35% 정도이고, 그중 10～25% 정도를 리츠가 보유하고 있다고 합니다. 특히 주목할 만한 점은 점점 더 리츠가 보유하는 주택의 비중이 커지고 있다는 사실입니다. 미국뿐 아니라 독일이나 일본의 경우에도 리츠가 임대 사업 시장의 큰손입니다.
■ 오피스, 상가의 경우 입지와 품질이 좋아야 임대관리가 쉽습니다. 리츠의 경우에는 대부분의 경우 세계 최상위의 입지와 높은 품질의 빌딩들을 갖고 있습니다. 실물 빌딩의 경우 임대관리와 빌딩관리가 힘들거나 어려워 수익률이 낮아질 수 있습니다. 하지만 리츠는 세계적인 부동산 운용사나 부동산 회사가 운용합니다.
■ 아무리 돈이 많아도 개인이 여러 지역과 다양한 종류의 빌딩에 투자하기는 쉽지 않습니다. 그러나 리츠를 통해서는 얼마든지 다양한 지역과 섹터의 빌딩에 투자할 수 있습니다. 뉴욕, 파리, 런던, 싱가포르, 홍콩 등지에서 볼 수 있는 굴지의 빌딩 소유주의 약 30～40%는 리츠라고 합니다. 엠파이어 스테이트 빌딩, 마리나베이센터, 홍콩 IFC 빌딩의 소유주는 리츠나 상장된 부동산 회사들입니다.
♣ 대표적인 주택 리츠
▶ 에쿼티 레지덴셜(Equity Residential)는 미국 1위 규모의 임대주택 리츠입니다. 시가총액은 연 24,300백만 달러(2020.6.17. 기준)이며, 주요 도시 다가구주택 아파트 중심(LA 16%, 시애틀 11%, 뉴욕 11%, 샌프란시스코 10%, 보스턴 10% 등)의 수준 높은 자산을 가지고 있습니다. 임차인 연봉은 평균 2억 원이며, 연 총 수익률은 7년 연평균 9%(2019. 11. 15. 기준)입니다.
▶ 인비테이션 홈즈(Invitation Homes)는 미국 1위 규모의 단독주택 리츠입니다. 시가총액은 연 15,260백만 달러(2020. 6. 19. 기준)이며, 자산은 단독주택 100%(서부 25%, 선벨트 65%, 남서부 10%)입니다. 연 총수익률은 과거 2년여 평균 14.6%(2019. 11. 15. 기준)입니다.
■ 개인투자자가 부동산투자회사(REITs · 리츠)에 투자하는 방법
▶ 우선 국내 주식시장에 상장한 리츠에 직접 투자할 수 있습니다. 일반 주식처럼 거래할 수 있어 편입된 자산이나 배당률 등을 고려하고 투자하면 됩니다. 다만 국내 리츠는 소수에 불과하고, 하루 거래량이 해외에 비해 적은 편입니다.
▶ 두 번째 방법은 미국 일본 등 해외 리츠에 직접 투자하는 것입니다. 이들 나라는 리츠 역사도 오래됐고 상장 종목 수와 분야가 다양합니다. 국내 리츠는 1년에 한두 번 배당하지만 일부 미국 리츠는 월 배당을 합니다. 월세 받는 건물주가 되는 셈입니다. 다만 환율 위험이나 매매 차익에 대한 양도소득세(매매차익 연 250만 원 공제 후 22%) 등도 고려해야 합니다.
▶ 리츠에 투자하고 싶지만 특정 종목을 선택하기 어렵다면 주요 리츠를 골고루 담은 상장지수펀드(ETF)나 재간접 펀드에 투자하는 것도 한 방법입니다. 미국 리츠에 분산 투자하는 대표 ETF는 뱅가드가 내놓은 ‘뱅가드 리얼이스테이트(VNQ)’가 있다. 리츠 ETF 중 운용 규모가 가장 큽니다. 특히 일본은 리츠 한 주 가격이 100만~600만 원에 달하다 보니 소액 단위로 투자가 가능한 ETF나 재간접 펀드를 활용하는 것이 적합합니다.
▶ 특정 부동산만 골라 투자하는 ETF도 있습니다. 페이서파이낸셜의 ‘페이서 벤치마크 데이터&인프라스트럭처 리얼이스테이트(SRVR)’는 데이터센터와 통신 기지국 리츠에 분산 투자하는 ETF입니다.
